טופס הזמנת שירותי תיווך: מה חייב להופיע בו, ואיך לא מפסידים עמלה
הקונה ראה את הדירה דרככם. חזר אליה לבד. חתם מול המוכר. אתם עשיתם את העבודה, ועכשיו יש רק שאלה אחת שמעניינת: איפה ההזמנה החתומה?
חוק המתווכים במקרקעין קובע שמתווך לא זכאי לדמי תיווך אם הלקוח לא חתם על הזמנה בכתב שכוללת את כל הפרטים שקבע שר המשפטים. טופס הזמנת שירותי תיווך הוא לא עוד ניירת. הוא תנאי לעמלה.
אם הגעתם לכאן בחיפוש ״הסכם תיווך להורדה״, לא תמצאו כאן קובץ וורד. תמצאו משהו שימושי יותר: הרשימה המלאה של מה שההזמנה חייבת לכלול לפי התקנות, מה משתנה בין קונה, מוכר ושוכר, הטעויות שעולות למתווכים בעמלה, ואיך מחתימים דיגיטלית ושומרים הוכחה.
למה בלי הזמנה חתומה אין עמלה: מה אומר החוק
סעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ״ו-1996, קובע: מתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן הלקוח חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר. את הפרטים עצמם קובעות תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ״ז-1997.
סעיף 14(א) משלים את התמונה. מתווך זכאי לדמי תיווך מלקוח רק אם שלושה תנאים מתקיימים יחד:
- רישיון: היה לו רישיון תיווך בזמן שעסק בתיווך.
- הזמנה בכתב: הוא מילא אחר סעיף 9. כלומר, יש הזמנה חתומה, עם כל הפרטים.
- גורם יעיל: הוא היה הגורם היעיל שהביא את הצדדים להסכם מחייב.
💡 טיפ של מאצ׳י: מחתימים לפני שמוסרים כתובת או פותחים דלת. אחרי שהלקוח ראה את הנכס, אין לו שום סיבה לחתום.
מה חייב להופיע בטופס הזמנת שירותי תיווך
תקנה 1 לתקנות פרטי הזמנה בכתב קובעת שבהזמנה ייכללו ״לפחות״ חמישה פרטים. כלומר, זה המינימום, ומותר להוסיף. זו הרשימה בלשון התקנה, ומה זה אומר בשטח:
| פרט חובה (לשון התקנה) | מה כותבים בפועל | איפה זה נופל |
|---|---|---|
| שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח | שם מלא, כתובת ות״ז של שני הצדדים: שלכם ושל הלקוח | שם פרטי וטלפון, בלי ת״ז ובלי כתובת |
| סוג העסקה, כגון ״שכירות״ או ״מכירה״ | מכירה, קנייה, שכירות או השכרה, במפורש | טופס כללי שלא אומר על איזו עסקה מדובר |
| תיאור הנכס נושא פעולת התיווך | כתובת מלאה, ורצוי גם קומה, מספר חדרים וגוש/חלקה | ״דירה ברמת גן״ |
| מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב | המחיר המבוקש, או דמי השכירות החודשיים, בערך | שדה ריק, ״נדבר על זה אחר כך״ |
| דמי התיווך המוסכמים (סכום או שיעור מהמחיר), והאם הם כוללים מע״מ | X% ממחיר העסקה בתוספת מע״מ, או סכום בשקלים כולל מע״מ | אחוז בלי שום התייחסות למע״מ |
מקור: תקנה 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ״ז-1997. העמודות ״מה כותבים בפועל״ ו״איפה זה נופל״ הן המלצה מעשית שלנו, לא לשון התקנה.
💡 מעבר למינימום: תאריך חתימה (תקופת בלעדיות נספרת מיום החתימה על ההזמנה), גילוי בכתב של עניין אישי אם יש לכם כזה (סעיף 10 לחוק דורש את הסכמת הלקוח בכתב), והודעה מראש ובכתב אם אתם נותנים שירות גם לצד השני בעסקה (תקנה 17 לתקנות האתיקה).
הזמנת קונה, מוכר או שוכר: מה משתנה
החוק לא מחלק לפי צד. כל לקוח שאתם מבקשים ממנו דמי תיווך צריך לחתום על הזמנה משלו. מה שמשתנה הוא התוכן:
- מוכר או משכיר: תיאור הנכס הוא הנכס שלו, והמחיר המשוער הוא המחיר המבוקש או דמי השכירות. כאן גם נולדת הבלעדיות, אם יש.
- קונה או שוכר: ההזמנה צריכה לתאר את הנכס נושא התיווך. הדרך הבטוחה היא לפרט כל נכס שאתם מציגים, ולהוסיף נכסים להזמנה לפני שמראים אותם, לא אחרי.
- שכירות למגורים: לפי סעיף 25ט(ב)(3) לחוק השכירות והשאילה, השוכר לא נושא בדמי תיווך למתווך שפעל מטעם המשכיר, ותקנה 16 לתקנות האתיקה אוסרת על מתווך לפעול בניגוד לזה. ייצגתם את שני הצדדים? זו שאלה לעורך דין. (החוק מחריג סוגי שכירות מסוימים, למשל שכירות של עד שלושה חודשים בלי אפשרות הארכה.)
- נכס מסחרי: אותם חמישה פרטים. ההבדל הגדול הוא בבלעדיות: במכירה על ידי מוכר שלא במהלך עסקיו, התקרה בחוק לנכס שאינו דירה היא שנה, לא שישה חודשים.
- שיתוף פעולה בין מתווכים: תקנה 21 לתקנות האתיקה מתירה לשתף פעולה עם מתווכים אחרים, כל עוד זה לא פוגע בלקוח. את חלוקת העמלה ביניכם סגרו בכתב, בהסכם נפרד.
- בלעדיות: היא לא סעיף בתוך ההזמנה. סעיף 9(ב)(1) דורש שהבלעדיות ותקופתה יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד. התקופות, פעולות השיווק וכלל השליש מפורטים במדריך שלנו להסכם בלעדיות תיווך.
8 טעויות שעולות למתווכים בעמלה (או בהליך משמעתי)
רוב העמלות שהולכות לאיבוד לא הולכות בגלל לקוח רמאי. הן הולכות בגלל טופס חסר. אלה הטעויות שחוזרות:
- מחתימים אחרי הסיור. הלקוח כבר ראה, ואין לו סיבה לחתום. מחתימים לפני שמוסרים כתובת.
- ת״ז או כתובת חסרות. ״משה, 050...״ זה לא ״שמות, כתובות ומספרי זיהוי״, וזה פרט שהתקנה דורשת.
- עמלה בלי מע״מ. התקנה דורשת לציין אם דמי התיווך כוללים מע״מ. אחוז לבד פותח ויכוח על 18%.
- תיאור נכס כללי. ״דירה במרכז״ לא מתאר נכס. כתובת מלאה כן.
- בלעדיות שנדחפה לתוך ההזמנה. בלי מסמך נפרד וחתום, היא לא עומדת בדרישה של סעיף 9(ב)(1).
- רישיון שלא חודש. סעיף 14(א)(1) דורש שיהיה לכם רישיון בזמן שאתם עוסקים בתיווך. חידוש שנשכח שם את העמלה בסכנה.
- עניין אישי שלא גולה. אם לכם או לקרוב שלכם יש עניין בנכס או בעסקה, סעיף 10 מחייב לגלות אותו ללקוח ולקבל את הסכמתו בכתב.
- דמי רצינות. מאז 9.3.2025 תקנה 26 לתקנות האתיקה אוסרת לגבות דמי קדימה או דמי רצינות לצורך קבלת שירותי תיווך.
💡 חשוב לדעת: לפי סעיף 14א לחוק, הפרה של סעיף 10 או של תקנות האתיקה היא עבירת משמעת, וסעיף 14יט מאפשר לוועדת המשמעת לנקוט אמצעים מהתראה וקנס ועד התליית הרישיון. כלומר, גם טעות שלא עולה לכם בעמלה יכולה לעלות לכם ברישיון.
חתימה דיגיטלית על הזמנת תיווך: מה החוק אומר, ואיך שומרים הוכחה
הרבה הזמנות כבר לא נחתמות על מכסה של רכב. הן נשלחות בקישור. השאלה היא אם חתימה כזו עומדת בדרישה ש״הלקוח חתם על הזמנה בכתב״.
חוק חתימה אלקטרונית, התשס״א-2001, עונה בסעיף 2(א): כשחיקוק דורש חתימה על מסמך, אפשר לקיים את הדרישה במסמך אלקטרוני באחת משתי דרכים. חתימה אלקטרונית מאושרת (שגורם מאשר הנפיק לה תעודה), או חתימה אלקטרונית אחרת, ובלבד שבנסיבות העניין מתקיימות ברמת ודאות מספקת התכליות של דרישת החתימה.
בתרגום לשטח: החתימה צריכה להראות מי חתם, על מה בדיוק ומתי, ושהמסמך לא השתנה אחר כך. ככל שהזיהוי והתיעוד חזקים יותר, קל יותר להראות את זה ביום שתצטרכו. איך זה ייבחן במקרה מסוים? את זה שואלים עורך דין.
ושתי חובות מתקנות האתיקה חלות גם בדיגיטל. תקנה 6: להסביר ללקוח לפני החתימה, בשפה פשוטה ומובנת לו, את מהות עסקת התיווך ואת הפרטים בטופס. תקנה 8: למסור לו עותק מטופס ההזמנה ומהסכם הבלעדיות, ולשמור עותק לפחות שבע שנים מיום החתימה.
צ׳קליסט להחתמה מרחוק:
- זיהוי החותם: למשל קוד חד-פעמי לנייד שלו, לא רק קישור שכל אחד יכול לפתוח
- מסמך סופי נעול: PDF חתום שלא משתנה אחרי החתימה
- תיעוד: מתי נשלח, מתי נפתח, מתי נחתם ואיך החותם אומת
- עותק ללקוח: מיד אחרי החתימה
- ארכיון: שבע שנים לפחות, במקום שבו תמצאו את המסמך גם בעוד חמש שנים
איך זה עובד במאצ׳י: הזמנת שירותי תיווך בוואטסאפ
במאצ׳י, קלסר החתימות עושה את כל זה בלי ניירת. כותבים למאצ׳י בוואטסאפ ״תכיני הזמנת שירותי תיווך לדנה כהן על הדירה ברחוב הרצל 12״, והיא מכינה את ההזמנה ושולחת אותה לחתימה.
הלקוח מקבל קישור בוואטסאפ או ב-SMS, מאמת את הזהות שלו בקוד וחותם מהנייד. אתם מקבלים PDF חתום עם יומן ביקורת: מתי נשלח, מתי נחתם ואיך החותם אומת.
לפני שההזמנה יוצאת, מאצ׳י בודקת שההזמנה כוללת את הפרטים הנדרשים. חסר משהו? אתם יודעים את זה לפני שהלקוח רואה.
- 16 תבניות מוכנות: הזמנת מוכר, הזמנת קונה ושוכר, הסכמים מסחריים, שיתוף פעולה בין מתווכים, הפניה ו-NDA
- החוזה שלכם: מעלים את ההסכם שאתם כבר עובדים איתו (PDF או Word), ומאצ׳י הופכת אותו לתבנית שממלאים ושולחים
- בלעדיות כמסמך נפרד: מסמנים בלעדיות, והסכם הבלעדיות יוצא כמסמך נפרד עם חתימה משלו
- המנהל מקבל עותק: במשרד, כל מסמך חתום מגיע גם למנהל
- הכל במקום אחד: ההזמנות, הסטטוסים והמסמכים החתומים, בקלסר אחד שעובד מהנייד
💡 קלסר החתימות זמין בחבילת Diamond (₪360 לחודש לפני מע״מ, בלי התחייבות). ואת נוסח ההסכם עצמו כדאי לעבור עם עורך הדין שלכם. בדיוק בשביל זה אפשר להעלות למאצ׳י את החוזה שלכם.
שאלות נפוצות על הזמנת שירותי תיווך
האם הזמנה בוואטסאפ תקפה? החוק לא מדבר על ערוצים. הוא דורש הזמנה בכתב, חתומה בידי הלקוח, עם כל הפרטים שבתקנות. הודעה כמו ״סגור, תביא לי קונים״ בדרך כלל לא כוללת את הפרטים האלה ולא נראית כמו חתימה על מסמך. טופס מלא שנשלח בוואטסאפ ונחתם דיגיטלית עם זיהוי החותם הוא כבר סיפור אחר. אם כל מה שיש לכם זה התכתבות, דברו עם עורך דין לפני שאתם מסיקים משהו.
מה קורה אם הלקוח לא חתם? ככלל, לפי סעיפים 9 ו-14 לחוק, אין זכאות לדמי תיווך. היו חריגים במקרים קיצוניים. למשל, ב-2023 דווח על פסק דין של בית משפט השלום בתל אביב שחייב מוכר לשלם דמי תיווך למתווכות שלא החתימו אותו, כי הוא התחמק שוב ושוב מהחתימה שהבטיח, והשופט קבע שהתנהלותו ״פסולה וקיצונית״. זה חריג, לא תוכנית עבודה. במקרה כזה, עורך דין.
חתימה דיגיטלית תקפה? חוק חתימה אלקטרונית מאפשר לקיים דרישת חתימה שבחוק גם במסמך אלקטרוני: בחתימה אלקטרונית מאושרת, או בחתימה אלקטרונית אחרת שבנסיבות העניין מקיימת ברמת ודאות מספקת את תכליות דרישת החתימה. ההזמנה עצמה עדיין צריכה לכלול את כל הפרטים.
חייבים לתת ללקוח עותק? כן. תקנה 8 לתקנות האתיקה מחייבת למסור ללקוח העתק מטופס ההזמנה, מהסכם הבלעדיות ומכל מסמך אחר שנדרש בכתב, ולשמור עותק לפחות שבע שנים מיום החתימה.
יש כאן הסכם תיווך להורדה? לא. נוסח של חוזה הוא עבודה לעורך דין, וקובץ שמסתובב ברשת לא מכיר את העסק שלכם. מה שיש כאן הוא רשימת הפרטים שהתקנות דורשות. ואם אתם עובדים עם מאצ׳י: תבניות מוכנות, או החוזה שלכם, מוכנים לחתימה דיגיטלית.
מקורות
המידע במדריך כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. הוא מבוסס על נוסחי החקיקה שבדקנו באוקטובר 2026, וחקיקה משתנה. לפני שמנסחים הסכם או מחליטים במקרה מסוים, התייעצו עם עורך דין.
המקורות שעליהם נשען המדריך:
- חוק המתווכים במקרקעין, התשנ״ו-1996: סעיפים 9, 10, 14, 14א ו-14יט. נוסח: he.wikisource.org/wiki/חוק_המתווכים_במקרקעין
- משרד המשפטים, רשם המתווכים: ״דיני מתווכים במקרקעין, חלק ראשון: חקיקה״ (מעודכן ל-1.10.2020), gov.il/BlobFolder/generalpage/studymaterial/he/part1.pdf
- פרטי הזמנה בכתב: תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ״ז-1997, תקנה 1
- תקנות האתיקה: תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ״ד-2024, בתוקף מ-9.3.2025, תקנות 6, 8, 16, 17, 21 ו-26
- חוק חתימה אלקטרונית, התשס״א-2001: סעיף 2
- חוק השכירות והשאילה, התשל״א-1971: סעיפים 25ט ו-25טו
- אתר פסק דין (psakdin.co.il), 27.7.2023: דיווח על פסק דין של בית משפט השלום בתל אביב בתביעת דמי תיווך בלי הסכם בכתב