מבחן תיווך: מבנה הבחינה, החומר, המועדים ומבחנים לדוגמא מ-gov.il
החלטתם להיכנס לתיווך? ברוכים הבאים למקצוע. לפני הבלעדיות הראשונה ולפני העמלה הראשונה, יש תחנה אחת שאי אפשר לעקוף: מבחן רישיון התיווך, שבשמו הרשמי נקרא ׳בחינה בדיני מתווכים במקרקעין׳ ונערך על ידי רשם המתווכים במשרד המשפטים. בלי לעבור אותו אין רישיון, ובלי רישיון אסור לעסוק בתיווך.
החדשות הטובות: זה מבחן אמריקאי, עם ספר חוקים פתוח על השולחן, וציון עובר של 60. כלומר 15 תשובות נכונות מתוך 25. במדריך תמצאו את מבנה הבחינה כפי שהוא מופיע בשאלון הרשמי של מועד יולי 2026, את רשימת החומר, את המועדים והעלויות, ושתי שאלות אמיתיות מבחינת עבר עם הסבר. הכל נכון לאוקטובר 2026.
| מבנה מבחן התיווך | הפרטים |
|---|---|
| משך | שעתיים |
| מספר שאלות | 25 שאלות אמריקאיות, עם 4 תשובות אפשריות לכל שאלה |
| ניקוד | 4 נקודות לשאלה |
| ציון עובר | 60, כלומר 15 תשובות נכונות |
| חומר עזר | ספר החוקים והתקנות ותקנות האתיקה שמחלק הרשם, ומילון שאושר |
| אגרה (2026) | 590 ₪ לכל ניסיון |
מקור: ההוראות לנבחן בשאלון הרשמי, מועד 16.7.2026, ותקנה 12 לתקנות המתווכים במקרקעין.
💡 מה עוד כתוב בהוראות לנבחן: מזדהים עם תעודת זהות, דרכון או רישיון נהיגה ישראלי בתוקף. טלפונים ושעונים חכמים כבויים ובתיק. אסור לצאת מהאולם ב-30 הדקות הראשונות, ורישומי טיוטה כותבים רק על השאלון עצמו, לא על התקנות שמחולקות.
מה החומר למבחן תיווך: 27 דברי חקיקה, עקרונות ופסיקה
החומר לבחינה הוא רשימה סגורה, שקבועה בתקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ״ז–1997. יש בה שלושה רכיבים: 27 חוקים, תקנות וצווים (בחלקם רק סעיפים מסוימים), עקרונות ומושגי יסוד, ופסקי דין מרכזיים בתחום.
כדי שיהיה קל להתמצא, חילקנו את רשימת החקיקה למשפחות:
- תיווך: חוק המתווכים במקרקעין, תקנות המתווכים, תקנות פרטי הזמנה בכתב, תקנות פעולות שיווק, ותקנות האתיקה והחובות המקצועיות מ-2024.
- חוזים וצרכנות: חוק החוזים (חלק כללי), חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), חוק החוזים האחידים, חוק הגנת הצרכן (בחלקו) ותקנות גודל האותיות בחוזה אחיד.
- מקרקעין ודירות: חוק המקרקעין (בחלקו), חוק חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה, חוק המכר (דירות), חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) וצו מכר דירות (טופס של מפרט).
- תכנון, בנייה ורישוי: חוק התכנון והבנייה (בחלקו), חוק רישוי עסקים וצו רישוי עסקים.
- מיסוי ומקרקעי ישראל: חוק מיסוי מקרקעין (סעיפים נבחרים), חוק-יסוד: מקרקעי ישראל וחוק מקרקעי ישראל.
- ועוד: חוק הגנת הדייר (בחלקו), חוק הירושה (פרק נבחר), חוק ההוצאה לפועל ותקנותיו (פרקים נבחרים), חוק העונשין (סעיפים נבחרים) ושני סעיפים מחוק שמאי מקרקעין.
💡 איפה לשים את רוב הזמן? בחוק המתווכים ובתקנות שלו. בשאלון של מועד יולי 2026, לפחות שש מתוך 25 השאלות עסקו בהם ישירות. זה גם החומר שתפגשו כל יום אחרי המבחן: הזמנה בכתב, בלעדיות, ומתי מגיעים לכם דמי תיווך.
מועדי מבחן תיווך, הרשמה ועלות
לפי החוק, הבחינה נערכת לפחות פעמיים בשנה, והמועדים מתפרסמים באתר רשם המתווכים. ב-2026 המועדים זזו יותר מפעם אחת. מועד הקיץ, למשל, הוקדם מ-29.7 ל-16.7.2026. לכן המקור היחיד שכדאי לסמוך עליו הוא עמוד המבחנים של הרשם ב-gov.il.
המועד הקרוב: יום ראשון, 15.11.2026. ההרשמה אליו נפתחה ב-15.9.2026 ונסגרה ב-15.10.2026. מועדי 2027 טרם פורסמו נכון לאוקטובר 2026, וכשיפורסמו הם יופיעו בעמוד ׳מבחנים׳ של רשם המתווכים.
איך נרשמים: באתר המקוון של רשם המתווכים, בכניסה דרך מערכת ההזדהות הלאומית, ושם גם משלמים את אגרת הבחינה. אין תנאים מוקדמים להרשמה מלבד התשלום, אבל כדאי לוודא מראש שאתם עומדים בתנאים לקבלת רישיון. אחרי ההרשמה מגיע אישור במייל, והודעה על מקום הבחינה ושעתה נשלחת סמוך ליום הבחינה. אפשר לבטל או לדחות למועד הבא עד המועד האחרון להרשמה.
| עלות | סכום ל-2026 | הערות |
|---|---|---|
| אגרת בחינה | 590 ₪ | לכל ניסיון, ראשון או חוזר |
| משרת מילואים פעיל | מחצית מהאגרה | לפי תקנה 12(א1) לתקנות המתווכים |
| קורס הכנה | לא חובה | המחיר משתנה בין הגופים. החוק לא דורש קורס |
האגרות צמודות למדד ומתעדכנות ב-1 בינואר. נכון לאוקטובר 2026.
מבחן תיווך לדוגמא: איפה מוצאים שאלונים רשמיים
הדרך הכי טובה להתכונן היא לפתור שאלונים אמיתיים. רשם המתווכים מפרסם ב-gov.il את שאלוני הבחינה, בכמה גרסאות, בעמוד של המועד (למשל ׳תוצאות בחינה בדיני מתווכים במקרקעין – מועד קיץ 16.7.2026׳). בשאלונים עצמם אין מפתח תשובות. לכן כשאתם נעזרים בפתרונות של אתרי הכנה, בדקו כל תשובה מול לשון החוק.
הנה שאלה אמיתית, מועתקת כלשונה מגרסה 1 של מועד הקיץ (16.7.2026). היא נוגעת בדיוק במה שתעשו כמעט בכל עסקה:
שאלה 14: מתווך במקרקעין החתים את לקוחו על הסכם להזמנת שירותי תיווך לצורך שיווק דירתו של הלקוח. באותו הסכם נכתב כי תינתן למתווך בלעדיות למכירת הדירה למשך חצי שנה מיום חתימת החוזה, וכי המתווך מתחייב להציב שלט בדירה, ולפרסם את הדירה בעיתון יומי נפוץ על חשבונו של המתווך. שבועיים לאחר חתימת החוזה, הלקוח מכר את דירתו בעצמו ללא סיועו של המתווך. כעת טוען הלקוח כי המתווך לא זכאי לדמי תיווך משום שמכר את דירתו בעצמו ללא סיוע כלשהו של המתווך. המתווך מצידו, טוען כי ביצע כבר את פעולות השיווק שפורטו בהסכם להזמנת שירותי התיווך, בתוך שבוע מיום חתימת החוזה, ולכן זכאי לדמי התיווך. האם המתווך זכאי לדמי תיווך בנסיבות אלה?
- א. המתווך זכאי לדמי תיווך בנסיבות אלה, מכוח חזקת ״הגורם היעיל״ שבבלעדיות.
- ב. המתווך לא זכאי לדמי תיווך, שכן הוא לא יכול להיחשב כ״גורם היעיל״ בעסקה אם הוא לא איתר בעצמו את הרוכש.
- ג. המתווך זכאי לדמי תיווך, משום שהלקוח אישר את ההסכם להזמנת שירותי תיווך והדירה נמכרה בתוך תקופת הבלעדיות.
- ד. המתווך לא זכאי לדמי תיווך, שכן לא נחתם הסכם בלעדיות נפרד.
💡 הפתרון שלנו, לפי לשון החוק: ד. סעיף 9(ב)(1) לחוק המתווכים קובע שמתן בלעדיות ותקופתה צריכים להיות מאושרים בחתימת הלקוח ׳על גבי מסמך נפרד׳. כאן הבלעדיות נכתבה בתוך הזמנת התיווך עצמה, והמתווך גם לא איתר את הקונה. השיעור לשטח: הזמנת שירותי תיווך לחוד, הסכם בלעדיות לחוד.
עוד שאלה מהמבחן האחרון: מה עושים עם הצעה נמוכה
שאלה 3 (גרסה 1, מועד 16.7.2026): ליאורה הציעה את דירתה למכירה באמצעות מתווך, וחתמה עימו על הסכם להזמנת שירותי תיווך במקרקעין. המתווך הראה את הדירה ליוכבד, מבלי שעדכן את ליאורה על הביקור של יוכבד בדירה. בעת הביקור בדירה, הודיעה יוכבד למתווך, כי תסכים לרכוש את הדירה במחיר הנמוך ב-150,000 ₪ מהמחיר המבוקש. יוכבד מבקשת מהמתווך להעביר לליאורה את הצעת המחיר שלה יחד עם ההסבר כי לדעתה המחיר מופרז מכיוון שהדירה זקוקה לשיפוץ משמעותי. המתווך הודיע ליוכבד שאין בכוונתו להעביר לליאורה הצעות נמוכות מהמחיר המבוקש, וכך עשה. המתווך לחץ על יוכבד להעלות את הצעתה למחיר המבוקש, ובסופו של דבר יוכבד נענתה לדרישתו ורכשה את הדירה במחיר המבוקש. בנסיבות המתוארות האם המתווך פעל כדין?
- א. המתווך פעל כדין, לא היה עליו להעביר את ההצעה לליאורה כיוון שההצעה פחותה מהמחיר המבוקש.
- ב. המתווך לא פעל כדין, הוא לא צריך להיות מעורב במשא ומתן בין הצדדים.
- ג. המתווך לא פעל כדין, משום שהיה עליו להעביר ללקוחה כל הצעה שקיבל.
- ד. המתווך פעל כדין, מכיוון שהשיג עבור ליאורה את המחיר המבוקש.
💡 הפתרון שלנו, לפי לשון התקנות: ג. תקנה 14 לתקנות האתיקה מחייבת מתווך להעביר ללקוח שלו, בתוך זמן סביר, כל הצעה שקיבל. גם הצעה שנראית לכם נמוכה מדי: ההחלטה שייכת ללקוח. ושימו לב שזו שאלה על תקנות שנכנסו לתוקף רק במרץ 2025. עוד סיבה ללמוד מחומר עדכני.
איך מתכוננים למבחן תיווך: תוכנית לימוד ל-8 שבועות
אפשר ללמוד לבד ואפשר בקורס. החוק לא דורש קורס, וההחלטה תלויה בכמה מסגרת אתם צריכים. בכל מקרה, שני דברים כדאי לעשות כבר מהיום הראשון.
הראשון: ללמוד מהספר שתפגשו באולם. בעמוד ׳חומר לימוד לבחינה בדיני מתווכים במקרקעין׳ ב-gov.il מתפרסם PDF של הספר ׳דיני מתווכים במקרקעין, חלק ראשון: חקיקה׳. על השער שלו כתוב שהוא שייך לרשם המתווכים ושיש למסור אותו לבוחנים יחד עם דף התשובות. מי שמכיר את המפתחות של הספר מוצא סעיף בתוך שניות, וזה ההבדל בין ספר פתוח שעוזר לספר פתוח שגוזל זמן. הגרסה שפורסמה מעודכנת ל-1.10.2020, ולכן את תקנות האתיקה מ-2024 לומדים בנפרד. גם הן מחולקות בבחינה.
השני: ללמוד את ׳חלק שני: עקרונות ומושגי יסוד ופסקי דין׳, שמתפרסם באותו עמוד. על השער שלו כתוב במפורש ׳אין להכניס ספר זה לבחינה!׳. כלומר, את מה שיש בו צריך להבין לפני שנכנסים לאולם.
- שבועות 1–2: חוק המתווכים, התקנות שלו ותקנות האתיקה. קראו כל סעיף ותרגמו אותו למצב מהשטח: הזמנה בכתב, בלעדיות, גורם יעיל, גילוי עניין אישי.
- שבועות 3–4: חוזים, מכר דירות והגנת הצרכן. כאן נמצאות שאלות התרופות, הביטולים וזכויות הרוכש.
- שבוע 5: חוק המקרקעין, בתים משותפים והערות אזהרה, ובמקביל החלק השני: עקרונות ופסקי דין.
- שבוע 6: תכנון ובנייה, מיסוי מקרקעין, מקרקעי ישראל, הגנת הדייר, ירושה והוצאה לפועל.
- שבועות 7–8: שאלונים רשמיים בתנאי אמת, שעתיים עם הספר בלבד. רשמו כל טעות ואת הסעיף שפותר אותה, וחזרו לנושאים החלשים.
💡 טיפ של מאצ׳י: שעתיים ל-25 שאלות הן קצת פחות מחמש דקות לשאלה. עברו קודם על כל השאלון, ענו על מה שבטוח, וסמנו את השאר לסיבוב שני עם הספר. צריך 15 נכונות כדי לעבור, לא 25.
שאלות נפוצות על מבחן התיווך
אפשר להביא לבחינה ספר חוקים משלי? לא. לפי ההוראות בשאלון הרשמי, מותר להשתמש רק בספר החוקים והתקנות ובתקנות האתיקה שמחלק רשם המתווכים, ובמילון שאושר. את החומר מחזירים בסוף הבחינה.
כמה פעמים אפשר לגשת? החוק קובע שמי שנכשל רשאי לשוב ולהיבחן. אגרת הבחינה משולמת בכל ניסיון, ראשון או חוזר.
מתי מקבלים תוצאות? לפי התקנות, ההודעה על תוצאות הבחינה נשלחת בתוך 30 ימים.
אפשר לערער על הציון? כן. לפי תקנה 9(א), נבחן שנכשל רשאי להגיש ערר מנומק בכתב בתוך 30 ימים מיום שנשלחה ההודעה על התוצאות. את טופס הערר שולחים למייל appeal@justice.gov.il.
עברתי. כמה זמן הציון תקף? חמש שנים. מי שלא שילם את האגרה החד-פעמית לרישיון בתוך חמש שנים צריך להיבחן שוב.
אפשר להיבחן בשפה אחרת או לקבל התאמות? התקנות מאפשרות, באישור הרשם, בחינה בשפה אחרת או בעל פה, ויש נוהל לבחינה בעל פה לעולים חדשים. מי שזקוק להתאמות יכול להגיש ׳בקשה להתאמות בבחינות דיני מתווכים במקרקעין׳ ב-gov.il.
איפה מתקיימת הבחינה? המיקום והשעה נשלחים לנבחנים סמוך ליום הבחינה.
עברתם? ברוכים הבאים למקצוע
אחרי המבחן מגיע הרישיון (כל השלבים במדריך שלנו לרישיון תיווך), ואז מתחיל החלק הכיף: נכסים, קונים ועסקאות ראשונות. מאצ׳י נותנת לכם בחינם: פרסום נכסים, דף נכס ודף נחיתה אישי, וטעימה מהסטודיו (שיפור תמונות, ברושורים וסרטונים) ומעוזרת ה-AI בוואטסאפ. כשהעסק גדל, יש CRM, דוחות CMA והחתמה דיגיטלית בוואטסאפ עם אימות זהות בקוד, במסלול Diamond, בלי התחייבות.
ואת מה שלמדתם על הזמנה בכתב ובלעדיות, כדאי ליישם כבר מהעסקה הראשונה. ריכזנו את זה במדריכים על טופס הזמנת שירותי תיווך ועל הסכם בלעדיות.
מקורות
המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי. הסכומים, המועדים והכללים נבדקו מול המקורות הרשמיים ב-17 באוקטובר 2026, והם עשויים להשתנות. לפני תשלום, הרשמה או החלטה במקרה מסוים, בדקו באתר רשם המתווכים או התייעצו עם עורך דין. במקרה של סתירה, הוראות הדין גוברות.
המקורות הרשמיים שמולם נבדק המידע:
- רשם המתווכים, ״רישום לבחינה בדיני מתווכים במקרקעין״: https://www.gov.il/he/service/registration_for_examination_in_real_estate_law
- רשם המתווכים, עמוד ״מבחנים״ (מועדים ותוצאות): https://www.gov.il/he/departments/topics/mediators_exams
- שאלון הבחינה הרשמי, מועד 16.7.2026, גרסה 1: https://www.gov.il/BlobFolder/news/exam_16072026/he/Broker_version1_160726.pdf
- gov.il, ״חומר לימוד לבחינה בדיני מתווכים במקרקעין״: https://www.gov.il/he/pages/studymaterial
- gov.il, ״אגרות מתווכים לשנת 2026״: https://www.gov.il/he/pages/amount_update_2025
- חוק המתווכים במקרקעין, התשנ״ו–1996, סעיפים 5, 6 ו-9: he.wikisource.org/wiki/חוק_המתווכים_במקרקעין
- תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ״ז–1997, תקנות 2 עד 9 ו-12: he.wikisource.org/wiki/תקנות_המתווכים_במקרקעין
- רשימת החומר: תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ״ז–1997: he.wikisource.org/wiki/תקנות_המתווכים_במקרקעין_(נושאי_בחינה)
- תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ״ד–2024: he.wikisource.org/wiki/תקנות_המתווכים_במקרקעין_(אתיקה_וחובות_מקצועיות)