מבחן תיווך לדוגמה: 20 שאלות תרגול עם תשובות
בוחרים תשובה ומקבלים מיד הסבר ואת סעיף החוק שהתשובה מבוססת עליו. השאלות מכסות את חוק המתווכים ותקנותיו, בלעדיות ופעולות שיווק, תקנות האתיקה, שכירות, מיסוי מקרקעין וחוק המקרקעין.
לפני שמתחילים
מבחן הרישוי למתווכי מקרקעין הוא שאלון אמריקאי. במועד קיץ 2026 היו בו 25 שאלות, שעתיים לבחינה וציון עובר 60. הסימולציה כאן היא תרגול שכתבנו, לא שאלון רשמי: 20 שאלות, וכל תשובה נכונה שווה 5 נקודות.
- מועדים, הרשמה וחומר לימוד: המדריך המלא למבחן תיווך
- אחרי שעוברים: איך מוציאים רישיון תיווך
- שאלון רשמי לתרגול: שאלון מועד קיץ 2026 (גרסה 1) באתר gov.il
מידע כללי לתרגול, לא ייעוץ משפטי. נוסח החקיקה נבדק ב-4.11.2026.
ענית על 0 מתוך 20 · 0 נכונות
שאלה 1 מתוך 20
לפי חוק המתווכים במקרקעין, מי רשאי לעסוק בתיווך במקרקעין?
התשובה הנכונה: ב. רק מי שיש לו רישיון תיווך בתוקף
סעיף 2(א) קובע: ״לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין, אלא אם כן הוא בעל רשיון בתוקף״. מי שמפר את הסעיף צפוי לעונש של עד שנת מאסר וקנס (סעיף 15).
שאלה 2 מתוך 20
מה הגיל המינימלי לקבלת רישיון תיווך במקרקעין?
התשובה הנכונה: ב. 18
סעיף 5(א)(2) דורש שמלאו למבקש 18 שנים. זה אחד משישה תנאים, ובהם אזרחות או תושבות (או היתר עבודה לתושב חוץ), היעדר פשיטת רגל ועמידה בבחינה.
שאלה 3 מתוך 20
מה התנאי שקובע סעיף 9(א) לחוק לזכאות לדמי תיווך?
התשובה הנכונה: ב. הלקוח חתם על הזמנה בכתב שכוללת את כל הפרטים שקבע השר
לפי סעיף 9(א), מתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך ״אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר״.
שאלה 4 מתוך 20
איזה מהפרטים הבאים אינו בין הפרטים שהתקנות מחייבות לכלול בהזמנה בכתב?
התשובה הנכונה: ד. המועד המשוער למסירת החזקה בנכס
תקנה 1 מחייבת לפחות חמישה פרטים: שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך והלקוח; סוג העסקה (למשל ״שכירות״ או ״מכירה״); תיאור הנכס; מחיר העסקה בקירוב; ודמי התיווך המוסכמים (סכום או שיעור מהמחיר), עם ציון האם המחיר כולל מע״מ. מועד מסירת החזקה לא נדרש.
מקור: תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ״ז-1997, תקנה 1
שאלה 5 מתוך 20
איזה מהבאים אינו אחד משלושת התנאים לזכאות לדמי תיווך לפי סעיף 14(א)?
התשובה הנכונה: ד. העסקה נרשמה בלשכת רישום המקרקעין
סעיף 14(א) מונה שלושה תנאים שצריכים להתקיים יחד: רישיון בעת התיווך, קיום סעיף 9, והיות המתווך ״הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב״. רישום העסקה אינו תנאי.
שאלה 6 מתוך 20
איך צריך לאשר מתן בלעדיות למתווך ואת תקופתה?
התשובה הנכונה: ב. בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד
לפי סעיף 9(ב)(1), מתן הבלעדיות ותקופתה ״יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד״. ולפי סעיף 9(ב)(2), בתקופת הבלעדיות המתווך חייב לבצע פעולות שיווק.
שאלה 7 מתוך 20
מוכר פרטי (שמוכר שלא במהלך עסקיו) נתן למתווך בלעדיות למכירת הדירה שלו. מה התקופה המקסימלית?
התשובה הנכונה: ב. 6 חודשים מיום ההזמנה
סעיף 9(ב1)(2): ״תקופת הבלעדיות לענין דירה לא תעלה על שישה חודשים מיום ההזמנה״. יום ההזמנה הוא היום שבו הלקוח חתם על ההזמנה. המגבלה חלה על מקרקעין שמוצעים למכירה על ידי מוכר שלא במהלך עסקיו.
שאלה 8 מתוך 20
מוכר פרטי נתן בלעדיות למכירת חנות (נכס שאינו דירה), ובמסמך הבלעדיות לא נקבע משך התקופה. מתי תסתיים הבלעדיות?
התשובה הנכונה: ג. בתום 9 חודשים מיום ההזמנה
לפי סעיף 9(ב1)(1), בנכס שאינו דירה הבלעדיות לא תעלה על שנה מיום ההזמנה, ואם הצדדים לא קבעו את משכה היא ״תסתיים בתום תשעה חודשים מיום ההזמנה״.
שאלה 9 מתוך 20
ניתנה למתווך בלעדיות לגבי דירה, אבל לא נקבעה בה תקופה. מתי תסתיים הבלעדיות?
התשובה הנכונה: א. בתום 30 ימים מהיום שבו הלקוח חתם על ההזמנה
סעיף 9(ג): בבלעדיות לעניין דירה שלא נקבעה בה תקופה, ״תסתיים תקופת הבלעדיות לאותו מתווך בתום 30 ימים מן היום שבו חתם הלקוח על ההזמנה״. ״דירה״ כוללת חדר, מבנה או מערכת חדרים למגורים, גם כאלה שייבנו בעתיד.
שאלה 10 מתוך 20
מתווך קיבל ממוכר פרטי בלעדיות של שישה חודשים למכירת דירה. עד תום שליש מהתקופה הוא לא ביצע את פעולות השיווק שנקבעו. מה קורה?
התשובה הנכונה: ב. הבלעדיות מסתיימת בתום חודשיים, שליש מהתקופה
לפי סעיף 9(ב2), תקופת הבלעדיות ״תסתיים בתום שליש מתקופת הבלעדיות״ אם המתווך לא ביצע עד אז את פעולות השיווק שנקבעו. שליש משישה חודשים הוא חודשיים.
שאלה 11 מתוך 20
בתקופת בלעדיות, כמה פעולות שיווק לפחות מתוך הרשימה שבתקנות (פסקאות 1 עד 6) המתווך צריך לבצע, אם לא סוכם על פעולה אחרת לפי פסקה 7?
התשובה הנכונה: ב. שתיים
לפי תקנה 1(א), המתווך יבצע ״שתי פעולות שיווק לפחות מבין הפעולות המנויות בפסקאות (1) עד (6)״, אלא אם סוכם על פעולה לפי פסקה (7), ״הכל כפי שיוסכם עם הלקוח״. לפי תקנה 1(ב), את כל שש הפעולות מפרטים בטופס נפרד מההזמנה.
מקור: תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס״ה-2004, תקנה 1
שאלה 12 מתוך 20
איזו מהפעולות הבאות אינה מופיעה ברשימת פעולות השיווק (1) עד (6) שבתקנות?
התשובה הנכונה: ד. שידור פרסומת ברדיו
הרשימה בתקנה 1(א): (1) שילוט; (2) פרסום ללקוחות שבמאגר של המתווך, או מודעה באתר אינטרנט לשיווק נדל״ן; (3) עיתון יומי נפוץ; (4) עיתון מקומי או ייעודי לפי בחירת הלקוח; (5) הזמנת רוכשים או מתווכים לביקור בנכס; (6) הזמנת חמישה מתווכים לפחות לשיתוף פעולה. רדיו אינו ברשימה, אבל אפשר לסכם עליו כפעולה אחרת לפי פסקה (7).
מקור: תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס״ה-2004, תקנה 1(א)
שאלה 13 מתוך 20
מתווך ביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו, ובאותה תקופה נכרתה עסקה בנכס. מה קובע החוק?
התשובה הנכונה: א. חזקה שהמתווך היה הגורם היעיל לעסקה
סעיף 14(ב): מתווך שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו, ״חזקה שהיה הגורם היעיל״ לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות.
שאלה 14 מתוך 20
לקרוב משפחה של מתווך יש עניין בנכס שהמתווך משווק. מה המתווך חייב לעשות כדי לתווך בעסקה?
התשובה הנכונה: ב. לגלות ללקוח את העניין האישי ולקבל את הסכמתו בכתב
סעיף 10: מתווך לא יתווך אם יש לו עניין אישי במקרקעין או בעסקה, ״אלא אם כן גילה ללקוחו את ענינו האישי כאמור וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב״. עניין אישי כולל גם עניין של קרוב או של גוף שבשליטת המתווך או קרובו.
שאלה 15 מתוך 20
בעל משרד תיווך רוצה לצרף עובד חדש שעוד אין לו רישיון. מה נכון לפי החוק?
התשובה הנכונה: ב. אסור להעסיק אותו בתיווך, אבל מותר להעסיק אותו בתפקיד מנהלתי
סעיף 13: ״אדם לא יעסיק אדם אחר בתיווך במקרקעין אלא אם כן המועסק הוא בעל רשיון בתוקף״, והסעיף לא חל על העסקה בתפקיד מינהלתי. הפרת הסעיף היא עבירה לפי סעיף 15.
שאלה 16 מתוך 20
מתווך נותן שירות גם למוכר וגם לקונה באותה עסקה. מה מחייבות תקנות האתיקה?
התשובה הנכונה: ב. ליידע מראש ובכתב את כל הלקוחות שלו בעסקה, ולתעד בכתב את ההצעות שהעביר
תקנה 17: מתווך שנותן שירות ליותר מצד אחד ״יידע מראש ובכתב את כל לקוחותיו בעסקת המקרקעין המסוימת״, ויתעד בכתב את כל ההצעות שהועברו באמצעותו לצדדים. התקנות בתוקף מ-9.3.2025.
מקור: תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ״ד-2024, תקנה 17
שאלה 17 מתוך 20
האם מתווך רשאי לגבות מלקוח ״דמי רצינות״ כדי לתת לו שירות?
התשובה הנכונה: ג. לא. התקנות אוסרות לגבות דמי קדימה או דמי רצינות
תקנה 26(א): מתווך לא יגבה כספים בעד שירותי תיווך אלא לפי סעיף 14 לחוק, ״ובכלל זה לא יגבה בעד תיווך במקרקעין דמי קדימה או דמי רצינות לצורך קבלת שירותי התיווך״. תקנה 26(ב) אוסרת גם להתנות את השירות בתשלומים כאלה.
מקור: תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ״ד-2024, תקנה 26
שאלה 18 מתוך 20
בשכירות דירה למגורים, המתווך פעל מטעם המשכיר. מי נושא בדמי התיווך שלו?
התשובה הנכונה: ב. השוכר לא יישא בהם במישרין
סעיף 25ט(ב)(3): השוכר לא יישא במישרין בתשלומים שהמשכיר חב בהם לצד שלישי, ״ובכלל זה דמי תיווך למתווך אם המתווך פעל מטעם המשכיר״. יש חוזים שהסימן לא חל עליהם, למשל שכירות של עד שלושה חודשים בלי אפשרות הארכה (סעיף 25טו).
שאלה 19 מתוך 20
במכירת זכות במקרקעין, מי חייב במס שבח ומי במס רכישה?
התשובה הנכונה: א. המוכר חייב במס שבח, הקונה חייב במס רכישה
לפי סעיף 15(א), חובת תשלום מס השבח במכירת זכות במקרקעין היא ״על המוכר״. לפי סעיף 9(א), ״במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין״.
מקור: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963, סעיפים 9(א) ו-15(א)
שאלה 20 מתוך 20
לפי חוק המקרקעין, מה נדרש כדי שהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין תעמוד בדרישת הצורה?
התשובה הנכונה: א. מסמך בכתב
סעיף 8: ״התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב״. העסקה עצמה נגמרת ברישום (סעיף 7(א)), אבל ההתחייבות לעשות אותה צריכה מסמך בכתב.
שאלות על מבחן התיווך
כמה שאלות יש במבחן התיווך?
בשאלון של מועד קיץ 2026 (16.7.2026) היו 25 שאלות אמריקאיות, 4 נקודות לכל שאלה וארבע תשובות אפשריות. משך הבחינה שעתיים, וציון עובר הוא 60.
אילו חומרים מותר להכניס למבחן?
לפי הוראות השאלון: ספר ״דיני מתווכים במקרקעין – חוקים ותקנות״ שמחלק רשם המתווכים, ותקנות האתיקה התשפ״ד-2024 שגם הן מחולקות בבחינה. מחזירים את שניהם בסוף ואסור לכתוב עליהם. מותר גם מילון או מילונית אלקטרונית שאושרו.
על מה נבחנים במבחן התיווך?
לפי סעיף 6(א) לחוק המתווכים, הבחינה כוללת בין השאר דיני חוזים, דיני מקרקעין, דיני תכנון ובנייה, דיני מיסוי מקרקעין וסימנים מסוימים בחוק העונשין. בשאלונים עצמם יש גם שאלות רבות על חוק המתווכים ותקנותיו.
כמה פעמים בשנה נערך המבחן?
לפי סעיף 6(א) לחוק, הבחינה נערכת לפחות פעמיים בשנה. מועדים והרשמה מפורטים במדריך שלנו למבחן התיווך.
השאלות כאן הן שאלות ממבחנים אמיתיים?
לא. אלה שאלות תרגול שכתבנו, וכל תשובה מבוססת על סעיף חוק או תקנה שמצוינים לידה, לפי נוסח החקיקה שבדקנו בנובמבר 2026. השאלונים הרשמיים מפורסמים באתר gov.il. זה מידע כללי ולא ייעוץ משפטי.
עברתם את המבחן? מאצ׳י תעבוד אתכם מהיום הראשון.
מאצ׳י עוזרת למתווכים לנהל נכסים ולקוחות ולשווק, ישירות בוואטסאפ. אפשר להתחיל בחינם.
בלי כרטיס אשראי · מתחילים בדקה